Метод остатка для земли. Доходный подход к оценке земельных участков

Использование методов доходного подхода для оценки стоимости земельных участков производственного назначения

Метод остатка для земли. Доходный подход к оценке земельных участков

Боровкова Ю. В. Использование методов доходного подхода для оценки стоимости земельных участков производственного назначения // Молодой ученый. — 2011. — №3. Т.1. — С. 143-145. — URL https://moluch.ru/archive/26/2784/ (дата обращения: 22.03.2020).

В соответствии с ФСО №1 [3] для проведения оценки бизнеса существуют три основных подхода: затратный (имущественный), сравнительный (рыночный) и доходный. В рамках каждого подхода выделяются несколько конкретных методик оценки.

Специалисты по оценке бизнеса в своих работах подробно рассматривают данные подходы и методики, использование которых зависит от целей оценки.

Однако при этом не учитываются характер объектов оценки и их назначение, тогда как данные факторы непосредственно влияют на выбор методов оценки.

Одним из объектов, требующим оценки при определении стоимости производственного капитала предприятия, являются земельные участки.

Сделки с землей регули­руются Гражданским кодексом РФ, положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, положением о проведении кон­курсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г, № 480 «О до­полнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О по­рядке осуществления прав собственников земельных долей и имуще­ственных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации кон­ституционных прав граждан на землю».

В специальной литературе особенности земельных участков как объектов оценки практически не рассматриваются. В источнике [4, с. 384] данные объекты характеризуются следующим:

– земельный участок может выступать в роли природного ресурса, основы среды проживания населения, объекта бизнеса;

– выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени.

– земельные участки на рынке характеризуется неэластичностью предложения.

В основной массе источников для оценки земельных участков предлагаются те же подходы, что и для прочих объектов без учета назначения и характера использования земель.

Автор учебного пособия [1, с. 154] считает, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения буду­щего дохода. Рассмотрим возможность применения доходного подхода для оценки земельных участков производственного назначения.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости, исходящих из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и (или) возможной дальнейшей его продажи.

В рамках данного подхода рассмотрим наиболее часто предлагаемые методики для оценки земельных участков [1, с. 154], [2, с. 342], [4, с. 399]. 1) Метод остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый зем­лей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько шагов.

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зда­ниями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к здани­ям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умно­жить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

Yзд = Vзд* Rзд ,

где V3dтекущая стоимость зданий и сооружений; Y3dчистый опе­рационный доход, приходящийся на здания и сооружения; R3dко­эффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

Rзд = Rвозм + Rзем ,

где Rзд — коэффициент возмещения (возврата) капитала; Rзем — ко­эффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возме­щения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимыйк земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается до­

ход, относимый к зданиям и сооружениям:

Yзем = YYзд ,

где Yзем — чистый операционный доход, относимый к земле; Yоб­щий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализа­ции остаточного чистого операционного дохода от земли:

Vзем = Yзем / Rзем ,

где Vзем — остаточная стоимость земли; Rзем — коэффициент капитали­зации для земли.

2) Метод капитализации.

Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации:

R = Yан/Vан ,

где Yан— чистый операционный доход аналога; Vан — продажная цена аналога.

Определяется вероятная стоимость объекта оценки:

V= Y/R.

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земель­ного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и соору­жений, когда арендатор несёт ответственность за уплату поимуще­ственного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой аренд­ной платы в земельную собственность.

3) Метод разбивки на участки.

Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий.

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.

  1. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью мето­да сопоставимых продаж.

  2. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с про­дажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончатель­ной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подзем­ных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная пред­принимательская прибыль.

  3. Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.

  4. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

  5. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания из­держек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

  6. Определяется ставка дисконта.

  7. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдель­ные участки.

Основные черты данных методик и возможность их применения для оценки производственных земельных участков обобщены в таблице 1.

Таблица 1

Применение методов доходного подхода к оценке земельных участков производственного назначения

Методы доходного подходаСущность методаВозможность применения
Метод капитализации доходовОснован на определении величины дохода от владения участком и ставки капитализации. Целесообразен для оценки земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.Не рекомендуется, для земель промышленности т.к они косвенно участвуют в получении дохода. Возможен для оценки с/х земель.
Метод остатка дохода, приходящегося на земельный участокОснован на определении дохода от земельного, участка, застроенного объектами недвижимости. Оставшийся доход относится к земельному участку. Используется, когда объекты недвижимости новые или еще не построены.Не рекомендуется, т.к существует трудность в распределении доходов, относящихся к пассивной и активной части основных производственных средств (земельным участкам, зданиям и производственному оборудованию).
Метод предполагаемого использования (разбивки на участки) (метод развития)Основан на определении валового дохода от продажи земельных участков. Используется при определении стоимости участка, пригодного для разбиения на индивидуальные участки.Не рекомендуется, т.к изначально не предполагается разбивка и продажа индивидуальных земельных участков.

Таким образом, применение методов доходного подхода для оценки земельных участков производственного назначения не рекомендуется, так как условия использования методик не соответствуют характеру указанных объектов и их назначению.

Литература:

  1. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: учебное пособие/2-е изд. – СПб.:Питер, 2006. – 464с.

  2. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 736 с.

  3. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.07.2007 №256//СПС «Гарант».

  4. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности экономики и управления (060000)/ Л.Н.

    Тепман; под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463 с.

Основные термины(генерируются автоматически): земельный участок, участок, чистый операционный доход, коэффициент капитализации, оценка, доходный подход, земля, сооружение, производственное назначение, здание.

Источник: https://moluch.ru/archive/26/2784/

Доходный подход к оценке земельного участка. Метод остатка

Метод остатка для земли. Доходный подход к оценке земельных участков

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

РЕФЕРАТ

по предмету «Оценка земли»

на тему: «Доходный подход к оценке земельного участка. Метод остатка»

  • Введение
  • Доходный подход к оценке земельного участка
  • Метод остатка
  • Литература

Введение

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

* расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

* расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

* расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

* расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

* расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

* расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

* расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

* расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

* расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.

Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее – элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода.

Оставшийся доход после покрытия всех за трат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

* имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

* стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

* известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Литература

1. Ванданимаева О.М. «Оценка стоимости земельных участков», Москва, МФПА 2005 г.

2. Варламов А.А., Севастьянов А.В. «Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности», том 5 – МоскваЮ издат. КолосС, 2006 г.

3. Статья «Доходный подход к оценке земельного участка», В.И.Петров.

Размещено на Allbest.ru

  • Метод дисконтированного денежного потока. Определение остаточной текущей стоимости бизнеса. Использование формулы Фишера. Теорема Миллера-Модильяни в доходном подходе к оценке бизнеса. Учет рисков бизнеса в доходном подходе, методы капитализации.курсовая работа [159,8 K], добавлен 22.06.2015

Источник: https://revolution.allbest.ru/economy/00616995_0.html

Доходный подход к оценке земельных участков

Метод остатка для земли. Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость.

Этот метод используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е.

длительность прогнозного периода и он может составлять до 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико – экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения.

По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете;

– доходности эксплуатации месторождения;

– степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

– степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, т.е. в недополучении запланированного для данного этапа работ результата.

Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход : коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

– расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

– часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

– земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

– доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. При оценке земель коэффициент капитализации состоит только из одной части – ставки дохода, и не включает ставку возмещения капитала. В настоящее время в мировой практике имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход – земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

В развитых странах инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются нерискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Второй подход – условная капитализация, исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих развитых странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных.

Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В Росси данный метод используется при кадастровой оценке сельскохозяйственных земель.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Например, расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставки капитализации включают следующие составные части:

безрисковую ставку, в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную ставку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты.

региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 3 – 5% , одно из минимальных значений по России.

риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из –за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Данный риск для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов, но необходимо иметь достоверные информации о сравнимых продажах земельных участков.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение или пользование за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации.

Этот метод удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В Российских городах органы местного самоуправления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально – экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этого, годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле:

А = Аб*Кд*Кр*S,

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб – базовая ставка арендной платы за 1м2;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположение участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Согласно, принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода.

Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

– имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

– стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

– известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости ( земельного участка с улучшениями).

На рисунке 5 показаны достоинства и недостатки доходного подхода.

Рисунок 5 – Достоинства и недостатки доходного подхода

Источник: https://studopedia.su/1_12886_dohodniy-podhod-k-otsenke-zemelnih-uchastkov.html

Репетитор оценщика – Доходный подход оценки земельных участков

Метод остатка для земли. Доходный подход к оценке земельных участков

В.И. Петров

В мировой практике для кадастровой и рыночной оценки земельных участков применяются три подхода:

  1. доходный;
  2. сравнительный;
  3. затратный.

Подходы к оценке стоимости различных объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, принципиально одинаковы во всех развитых странах: сравнительный, доходный и затратный.

Однако условия реализации этих подходов в разных странах отличаются в зависимости от особенностей национальных рынков и специфики осуществления оценочной деятельности.

Важнейшими факторами применения конкретных методов оценки земельных участков в отдельных странах являются степень развития земельного рынка и его государственного регулирования, уровень развитости земельного законодательства, различия в доступности рыночной информации и др.

В стандартах и правилах оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков подробные указания по отдельным подходам к оценке и методам оценки земельных участков, а также выбору соответствующего метода для конкретных целей также отсутствуют.

Единственным документом, в котором содержится достаточно детальное описание методов оценки рыночной стоимости земельных участков, в настоящее время являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений России от 6 марта 2002 г. № 568-Р. В данных методических рекомендациях принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Экономическое содержание доходного подхода

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

  1. наиболее эффективного использования;
  2. ожидания;
  3. спроса и предложения;
  4. замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

  1. капитализации дохода (земельной ренты);
  2. остатка (техника остатка для земельного участка);
  3. предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка.

Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики.

Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные целесообразно брать до налогообложения.

Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях).

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/dokhodnyj_podkhod_ocenki_zemelnykh_uchastkov/0-619

WikiMedForum.Ru
Добавить комментарий